Словосочетание «бабушкина схема» признано победителем одной из номинаций традиционной акции «Слово года 2025». Самый яркий ее случай, история с недвижимостью Ларисы Долиной, полгода удерживал внимание публики и судов. Никита Слесаренко, младший юрист АБ КИАП, помогает разобраться в этой теме.
На нет и суда нет
Недействительной считается сделка, которая в силу нарушения закона не создает для ее сторон предусмотренных по договору прав и обязанностей. В сфере недвижимости это означает, что купля-продажа считается юридически не состоявшейся. А это значит, что те правовые эффекты, которые стороны ожидали при заключении договора (переход права собственности и получение соразмерной оплаты), не достигнуты.
Юрист адвокатского бюро КИАП Никита Слесаренко объясняет, что существует несколько оснований, по которым суд может признать сделку с жильем недействительной. Например, если:
- одна из сторон — недееспособный человек;
- договор заключил несовершеннолетний;
- для совершения сделки нужно согласие третьего лица, но оно не было получено;
- речь идет об имуществе, распоряжение которым запрещено или ограничено;
- одна из сторон не понимала значение своих действий;
- сделка была совершена под влиянием заблуждения, обмана или угрозы;
- сделка мнимая или притворная.
Оспоримые и ничтожные, мнимые и притворные
Существует два вида недействительных сделок — оспоримые и ничтожные. Первые могут быть признаны недействительными судом, а до подобного решения считаются действительными, даже если были совершены под влиянием обмана.
А ничтожные сделки недействительны независимо от признания судом. К ним относятся, например, совершенные недееспособным человеком.
Мнимая сделка совершается для вида, например для вывода имущества, чтобы избежать кредиторов.
А вот притворная сделка прикрывает другую. К примеру, совершается дарение под видом купли-продажи для обхода налогового законодательства или сокрытия имущества от кредиторов.
Как минимизировать риски
Никита Слесаренко советует покупателям до заключения договора купли-продажи жилья:
- внимательно изучить информацию об объекте недвижимости. Для этого необходимо заказать расширенную выписку из ЕГРН и проверить сведения о собственнике, историю объекта недвижимости, наличие обременений и ограничений и наличие зарегистрированных прав третьих лиц в отношении объекта недвижимости;
- убедиться в дееспособности продавца, попросив предоставить справки из наркологического и психоневрологического диспансеров. Можно также направить запрос в орган опеки, чтобы убедиться, что продавцу не назначен опекун или попечитель;
- если продавец несовершеннолетний или подопечный, необходимо предварительно получить согласие органа опеки и попечительства;
- если продавец состоит в браке, необходимо убедиться в наличии нотариально заверенного согласия супруга на совершение сделки;
- если при заключении договора от лица продавца участвует представитель, необходимо убедиться в наличии у него соответствующих полномочий.
«При покупке квартиры на вторичном рынке покупатель для спокойствия дополнительно может нотариально удостоверить договор купли-продажи. Также важно не забыть зафиксировать факт перевода или передачи продавцу денежных средств. Можно сделать еще и титульное страхование, то есть страхование риска утраты права собственности на недвижимое имущество в случае, если суд признает сделку недействительной», — прокомментировал Никита Слесаренко.
Подробнее читайте в полной версии материала на сайте ИНК.